土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)
一、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求：
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具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估執(zhí)業(yè)能力的機(jī)構(gòu)的注冊(cè)條件林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求：
1、從事土地評(píng)估活動(dòng)連續(xù)4年以上林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，取得在本市范圍內(nèi)從事土地評(píng)估活動(dòng)的注冊(cè)證書2年以上;
2、 企業(yè)注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上;
3、有7名以上(含7名)專職注冊(cè)土地估價(jià)師;
4、 近兩年平均每年完成估價(jià)項(xiàng)目總數(shù)200宗以上林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，估價(jià)標(biāo)的物土地面積25萬(wàn)平方米以上林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，其中土地面積大于3萬(wàn)平方米的土地評(píng)估項(xiàng)目五宗以上;
5、法定代表人是取得土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師或資產(chǎn)評(píng)估師資格4年以上，實(shí)際從事土地評(píng)估或房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上(含3年)的專職估價(jià)師;
6、評(píng)估公司設(shè)置土地評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人(總估師或副總估師)，技術(shù)負(fù)責(zé)人須取得土地估價(jià)師資格4年以上，實(shí)際從事土地評(píng)估工作4年以上的專職土地估價(jià)師;
7、機(jī)構(gòu)股份或者出資額中專職注冊(cè)土地估價(jià)師的股份或者出資總額不低于30%;
8、有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;
9、估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案;
10、 隨機(jī)抽查的1份土地估價(jià)報(bào)告符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。
二、關(guān)于土地機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求的相關(guān)制度規(guī)定
《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(建房〔1995〕147號(hào))第八條的規(guī)定，凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：
(一)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科(包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同)中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年。
(二)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年。
(三)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年。
(四)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿 2年。
(五)取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的。
(六)不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年、成績(jī)特別突出的。
擴(kuò)展資料：
地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是指依一定法律程序設(shè)立的專門從事土地和房屋估價(jià)的組織。
機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)
(1)接受委托進(jìn)行房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估，提出評(píng)估報(bào)告，供交易雙方?jīng)Q策參考。
(2)接受地方政府委托，對(duì)某一區(qū)域或某一類型房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，為政府確定各類房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格提供依據(jù)。
(3)接受地方政府委托，評(píng)定公房出售價(jià)格。
(4)接受地方政府委托，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基礎(chǔ)資料的收集、整理、發(fā)布等工作。
參考資料：百度百科-房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求有哪些
具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估執(zhí)業(yè)能力的機(jī)構(gòu)的注冊(cè)條件：
1、從事土地評(píng)估活動(dòng)連續(xù)4年以上，取得在本市范圍內(nèi)從事土地評(píng)估活動(dòng)的注冊(cè)證書2年以上;
2、 企業(yè)注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上;
3、有7名以上(含7名)專職注冊(cè)土地估價(jià)師;
4、 近兩年平均每年完成估價(jià)項(xiàng)目總數(shù)200宗以上，估價(jià)標(biāo)的物土地面積25萬(wàn)平方米以上，其中土地面積大于3萬(wàn)平方米的土地評(píng)估項(xiàng)目五宗以上;
5、法定代表人是取得土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師或資產(chǎn)評(píng)估師資格4年以上，實(shí)際從事土地評(píng)估或房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上(含3年)的專職估價(jià)師;
6、評(píng)估公司設(shè)置土地評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人(總估師或副總估師)，技術(shù)負(fù)責(zé)人須取得土地估價(jià)師資格4年以上，實(shí)際從事土地評(píng)估工作4年以上的專職土地估價(jià)師;
7、機(jī)構(gòu)股份或者出資額中專職注冊(cè)土地估價(jià)師的股份或者出資總額不低于30%;
8、有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所;
9、估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案;
10、 隨機(jī)抽查的1份土地估價(jià)報(bào)告符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。
資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)于林場(chǎng)中的樹木應(yīng)該怎樣評(píng)估
森林是我國(guó)重要林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求的經(jīng)濟(jì)資源之一林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，森林資產(chǎn)有其特殊性林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求，森林資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估重要而特殊的領(lǐng)域。通過(guò)森林資源資產(chǎn)評(píng)估，可以明確森林資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，了解森林經(jīng)營(yíng)效果，防止森林資產(chǎn)流失和資源無(wú)效損耗，推動(dòng)森林資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，達(dá)到森林資源可持續(xù)利用、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)和社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。
近年來(lái)，國(guó)內(nèi)眾多研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估的程序、方法等進(jìn)行了廣泛研究。其中林木資產(chǎn)評(píng)估按林分樹齡的不同，采取的評(píng)估方法也不同。本文選擇黑龍江省某農(nóng)場(chǎng)以確定林木資產(chǎn)的入賬價(jià)值為評(píng)估目的，評(píng)估落葉松人工林資產(chǎn)的事例，向讀者作一介紹。
該農(nóng)場(chǎng)處在中溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，具有溫和半濕潤(rùn)特點(diǎn)，春季易干旱，夏季較濕潤(rùn)，冬季寒冷，四季分明，冬長(zhǎng)夏短。場(chǎng)域內(nèi)地形復(fù)雜，受其影響，熱量和降水分布差異較大，年平均氣溫2.7℃，呈由南向北漸低態(tài)勢(shì)。7月份最熱，月平均氣溫20.9℃，1月份最冷，月平均氣溫-18.8℃。全場(chǎng)≥16℃活動(dòng)積溫平均為2377.2℃，由南向北遞減，年度間變化幅度為2038.9℃～2678.7℃，無(wú)霜期平均為118天，年平均日照時(shí)數(shù)2477.3小時(shí)。主要土壤為森林棕壤及暗棕壤土，黑土層厚，因粒結(jié)構(gòu)好，有利于林木的生長(zhǎng)。農(nóng)場(chǎng)交通便利，主要公路貫穿境內(nèi)。
農(nóng)場(chǎng)林業(yè)用地面積31269公頃，有林地面積18858公頃，疏林地91公頃，灌木地面積256公頃，未成林造林地面積2565公頃，苗圃6公頃，無(wú)林地面積9492公頃。
一、對(duì)被評(píng)估小班的核實(shí)
首先，以該場(chǎng)提供的人工林林相圖為抽樣總體，以95%的可靠性，布設(shè)一定數(shù)量的樣地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，要求總體蓄積量抽樣精度達(dá)到90%以上，核對(duì)其境界線是否正確。然后，在林相圖上直接量算核查各類土地和林木類型的面積，主要地類的抽樣精度要求達(dá)到95%以上。采用典型選樣的方法分別林地及林木類型、林齡等因子，根據(jù)本次評(píng)估目的、林分結(jié)構(gòu)等因素，抽出5%小班進(jìn)行核查。對(duì)抽中小班的各項(xiàng)按規(guī)定必須進(jìn)行核查的因子進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，規(guī)定每個(gè)小班中80%的核查項(xiàng)目誤差不超出允許值，對(duì)核查項(xiàng)目誤差超出允許值的，予以調(diào)整。檢查結(jié)果表明，該場(chǎng)所提供的401個(gè)被評(píng)估小班的調(diào)查因子資料是準(zhǔn)確的，可以作為評(píng)估之用。
二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定
根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查、收集的資料進(jìn)行綜合分析，采用以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（成本、費(fèi)用均為現(xiàn)值，價(jià)格為現(xiàn)價(jià)）林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求：
（一）營(yíng)林成本：①造林成本：整地費(fèi)450元/公頃，苗木費(fèi)675元/公頃、栽植費(fèi)1125元/公頃，合計(jì)造林成本為2250元/公頃。②幼林撫育成本：1～3年撫育費(fèi)150元/公頃，4～5年撫育費(fèi)45元/公頃。③管護(hù)成本：管護(hù)費(fèi)30元/公頃，護(hù)林防火費(fèi)3元/公頃，未考慮其他管護(hù)成本。
（二）木材銷售有關(guān)成本費(fèi)用：①調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)：6元/立方米。②采伐成本：80元/立方米。③運(yùn)輸成本（場(chǎng)內(nèi)平均運(yùn)距）：35元/立方米。④銷售成本：5元/立方米。⑤育林基金：原木25元/立方米林業(yè)刑事評(píng)估資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求；小徑木15元/立方米。
（三）商品材銷售價(jià)格（主伐期）。根據(jù)《黑龍江省林業(yè)廳鋸切用原木價(jià)格表（中準(zhǔn)價(jià)格）》，確定以下材種在主伐期的銷售價(jià)格：落葉松為630元/立方米。
（四）商品材出材率。商品材出材率是假定主伐小班皆伐后經(jīng)過(guò)實(shí)際造材所得到的實(shí)際出材率，已扣除了因木材缺陷、采伐、集材及運(yùn)輸?shù)人斐傻膿p耗。商品材綜合出材率為85%.
（五）齡組劃分與主伐年齡、主伐期。
幼齡林 1～20年
中齡林 21～30年
近熟林 31～40年
成、過(guò)熟林 41年以上
主伐期 40年
（六）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率及投資收益率；①經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率10%；②投資收益率4%.
三、評(píng)估方法及評(píng)估說(shuō)明
根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和原林業(yè)部1996年12月頒布的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，不同齡組分別采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。本案例中，幼齡林采用重置成本法，中齡林、近熟林采用收獲現(xiàn)值法，成熟林、過(guò)熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法。
（一）林地價(jià)格及林地使用權(quán)價(jià)格的計(jì)算
由立地類型與立地等級(jí)及地力指數(shù)的關(guān)系，確定被評(píng)估小班各立地類型的立地等級(jí)。本次評(píng)估根據(jù)該場(chǎng)提供的自然經(jīng)濟(jì)條件，包括土壤、水分、海拔、坡度等因子，將該場(chǎng)作為一個(gè)評(píng)估單位進(jìn)行計(jì)算，取其均值（主伐期單位面積蓄積取200立方米/公頃）。
用收益現(xiàn)值法計(jì)算林地價(jià)格與林地使用權(quán)價(jià)格：
單位面積林地價(jià)格=主伐期單位面積蓄積×商品材出材率×（商品材價(jià)格-育林基金及維簡(jiǎn)費(fèi)-調(diào)查費(fèi)-采運(yùn)費(fèi)-銷售費(fèi)）÷？眼（1+投資收益率） 主伐期〕
=200×0.85×（630-25-6-115-5）÷（1+4%） 40=16961（元/公頃）。
林地使用權(quán)價(jià)格=該立地等級(jí)的單位面積林地×投資收益率
=16961×0.04=678.44（元/公頃。年），
（二）林木價(jià)格的計(jì)算
1.幼齡林林木基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算。對(duì)于幼齡林林木基準(zhǔn)價(jià)格采用重置成本法，重置成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新營(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：
第1年林木重置價(jià)格=（造林成本+幼林撫育成本+管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）。
以后各年林木重置價(jià)格=上一年林木重置價(jià)格+（該年幼林撫育成本或撫育間伐成本+管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）。
經(jīng)上述計(jì)算，得出該場(chǎng)的林木基準(zhǔn)價(jià)格為：
2.中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算。中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格采用收獲現(xiàn)值法。收獲現(xiàn)值法是利用收獲表預(yù)測(cè)被評(píng)估林木資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益的折現(xiàn)值，扣除評(píng)估后到主伐期間所支出的營(yíng)林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。
用收獲現(xiàn)值法計(jì)算林木價(jià)格的公式為：
第i年林木價(jià)格=〔單位面積蓄積×商品材出材率×（商品材價(jià)格-育林基金及維簡(jiǎn)費(fèi)-調(diào)查費(fèi)-采運(yùn)費(fèi)-銷售費(fèi)）-（主伐期-i）×（管護(hù)成本+林地使用權(quán)價(jià)格）×（1+利潤(rùn)率）÷（1+投資收益率）〕÷（1+投資收益率） （主伐期-i）。
例如：28林齡的落葉松的基準(zhǔn)價(jià)格=〔200×0.85×（630-25-6-115）-（40-28）×（33+678.44）×（1+10%）〕÷（1+4%） （40-28）=42250.21（元/公頃）。
3.林木價(jià)格修正系數(shù)的確定。考慮各項(xiàng)因子對(duì)森林生長(zhǎng)影響，對(duì)被評(píng)估小班進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，計(jì)算公式：
各被評(píng)估小班的修正系數(shù)=小班單位面積蓄積÷小班林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積。
為求各年的修正系數(shù)，需確定各年齡的平均蓄積量。
考慮到當(dāng)?shù)氐牧帜举Y源條件，取主伐期時(shí)的單位面積蓄積為200，小班各林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積按7%的遞減率考慮。
例如：28林齡的落葉松的平均面積蓄積為200÷（1+7%） （40-28）=88.80（立方米/公頃）。
由于本次評(píng)估時(shí)未考慮間伐成本，故對(duì)于被評(píng)估小班單位面積蓄積大于200且修正系數(shù)大于1.5的林木，修正系數(shù)最大允許：200/小班林齡對(duì)應(yīng)的平均面積蓄積。
例如：31林班46小班的28林齡的落葉松，蓄積量為85立方米，面積為1公頃，單位面積為85，則修正系數(shù)為85÷88.80=0.96.
4.森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率的確定。林木在生長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)中，受自然災(zāi)害（如野火、水災(zāi)、旱災(zāi)等）影響而造成的損失是不可控制的。因此，要考慮森林經(jīng)營(yíng)中因受自然災(zāi)害影響引起的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)以往資料，確定森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率為3%.
5.幼齡林、中齡林和近熟林林木評(píng)估價(jià)格的計(jì)算。幼齡林、中齡林和近熟林林木評(píng)估價(jià)格=幼齡林、中齡林和近熟林林木基準(zhǔn)價(jià)格×修正系數(shù)×（1+森林經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)率）。
6.成、過(guò)熟林林木評(píng)估價(jià)格的計(jì)算。成熟林及過(guò)熟林評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)倒算法，市場(chǎng)價(jià)倒算法是用被評(píng)估林木采伐后取得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：
E=W-C-F.
E———林木資產(chǎn)評(píng)估值；W———銷售總收入；C———木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）；F———木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)。
根據(jù)《黑龍江省林業(yè)廳鋸切用原木價(jià)格表（中準(zhǔn)價(jià)格）》，取成熟及過(guò)熟林齡落葉松為780元/立方米。
用市場(chǎng)價(jià)倒算法計(jì)算價(jià)格=〔780-（25+115+5）-780×0.1〕×0.85
=473.45（元/立方米）。
四、評(píng)估結(jié)果與分析
采用上述方法得出各小班的評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢?/p>
根據(jù)上表按單位面積評(píng)估平均單價(jià)進(jìn)行分析，幼林齡階段單位面積評(píng)估值偏低，原因是在低齡階段的林木的蓄積量較小，林木評(píng)估值較低。按單位蓄積量評(píng)估值進(jìn)行分析，三個(gè)齡段的單位蓄積量評(píng)估平均單價(jià)為329元/立方米、453元/立方米、473元/立方米。按三種方法得出的評(píng)估結(jié)果比較接近。
本文只以人工林落葉松為例進(jìn)行探討，未考慮抵押、擔(dān)保等特殊評(píng)估目的對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。
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